Vefþjóðviljinn 130. tbl. 20. árg.
Margir spyrja hvað ríkið geti gert til að hjálpa ungu fólki að kaupa sína fyrstu íbúð eða hið minnsta finna leiguíbúð. En færri spyrja hvort það geti einmitt verið að hluti vandans að ríkið geri of mikið og margt, flækist með öðrum orðum fyrir.
Jóhannes Loftsson verkfræðingur gerði það þó í grein í Morgunblaðinu 22. október síðastliðinn.
Það er eitthvað skrýtið í gangi á leigumarkaðnum í dag. Um 40% ungs fólks á þrítugsaldri búa enn í foreldrahúsum og á meðan leigjendur kvarta yfir óöryggi og háu leiguverði vegna skorts á leiguhúsnæði, þá berast fréttir af því að íbúðafjárfesting hafi dregist saman um 20%.
Af hverju eru fjárfestar ekki að bregðast við þessari gríðarlegu þörf sem myndast hefur? Á frjálsum markaði eiga ávallt að geta fundist lausnir sem allir geta grætt á. En einhverra hluta vegna virðist markaðurinn ekki virka sem skyldi. Það er eins og markaðinn vanti alla græðgi, sem er sá frumkraftur sem drífur áfram flesta frumkvöðla út í óvissuna og er ávallt til staðar í miklum mæli á umbrotatímum þegar verið er að mæta brýnni þörf á markaði. Eitt besta dæmið um þá orku breytinga sem græðgi getur leyst úr læðingi er umbreyting íslensku ferðaþjónustunnar. Til að mæta vaxandi þörf ferðamanna fyrir afþreyingu, mat og gistingu, þá hefur átt sér stað gríðarlega öflug uppbygging og nýsköpun í þessum geira. Hótel og veitingastaðir hafa sprottið upp eins og gorkúlur og í dag virðist ímyndunaraflið vera eina takmörkunin á þeirri afþreyingu sem hægt er að fá. Öll þessi hraða uppbygging er keyrð áfram af frjálsri og óheftri græðgi fjárfesta og frumkvöðla og fyrir vikið hefur vöxtur í greininni orðið mun meiri en nokkurn hefði órað fyrir. Á síðustu þremur árum hefur fjöldi ferðamanna t.d. nær tvöfaldast og í dag er iðnaðurinn orðin langmikilvægasta atvinnugreinin og er í raun helsta ástæða þess hversu hratt landið hefur risið upp úr kreppunni.
Jóhannes segir ríkið hafa unnið skemmdarverk á húsnæðismarkaði.
Stórfelld ríkisafskipti á fasteignamarkaði eru meginástæða þess hversu veikt íbúðaleigumarkaðurinn stendur í dag. Lagður er um 14% skattur á leigutekjur einstaklinga og 20% skattur á leigutekjur fyrirtækja sem eyðileggur samkeppnisstöðu og arðsemi greinarinnar. Fyrir vikið er lítið að græða á leigusölu einni sér og leigusalar þurfa að treysta á áframhaldandi hækkun fasteignaverðs til að fjárfestingin að borgi sig. Skammtímasjónarmið ráða för og leigjendur geta ýmist átt á hættu að leiguverð snarhækki eða að leigusali ákveði að selja. Lítil gróðavon veldur einnig því að græðgi fjárfesta er það lítil að þeir nenna hreinlega ekki að byggja nýjar leiguíbúðir þannig að framboðið minnkar sífellt og leiguverð hækkar. Stærri útleigufyrirtæki sem þekkjast víða erlendis eru lítið áberandi, sem er miður því þau eru „atvinnumennirnir“ sem í réttu markaðsumhverfi gætu lyft leigumarkaðnum upp á hærra plan með því að bæta þjónustuna og skapa leigjendum öruggt heimili. Þetta mundi gera leigu að mun fýsilegri valkosti en hún er í dag. Leigutekjuskattur er óbein skattheimta á lífsnauðsynjar sem mismunar fólki eftir búsetuformi. Skattheimtan er sérstaklega óréttlát og hún bitnar í raun tvöfalt á leigjendum með því að skapa bæði húsnæðisskort og hækka leiguverð allra.
Byggingareglugerðin er einnig allt of flókin og laumað hefur verið inn lúxuskröfum um lofthæð, ganga-, stiga- og dyrabreidd, geymslurými, hjóla og barnavagnageymslurými og þvottarými sem stækka sameign og séreign minnstu íbúða um 10-20 m2. Auk þess er krafist 4m2 svala á allar íbúðir á annarri hæð eða hærra og lyftu og hjólastólaaðgangs á allar íbúðir í fjölbýlishúsum sem eru þriggja hæða eða hærri. Skipulagsyfirvöld bæta síðan oft enn í fasteignakostnaðinn með ýmsum takmörkunum og gjöldum. Þegar upp er staðið þá hafa þessar tilbúnu viðskiptahindranir hækkað verð ódýrustu íbúða dæmigert um 10 milljónir. Ef óréttlátir skattar væru felldir niður og leyfilegt væri að byggja ódýrar rúmgóðar öríbúðir sem þekkjast víða erlendis, þá væri hægt að ná leiguverði niður fyrir 60 þúsund á mánuði þegar framboð væri komið í jafnvægi við eftirspurn.
Og auðvitað notar ríkið svo eigin skemmdarverk sem afsökun fyrir því að gera fleiri skemmdarverk.
Eftir þetta skemmdarverk þá reynir hið opinbera síðan að redda málum með því að úthluta bótum og húsnæðisúrræðum til þeirra sem verst standa. Engar gjafir eru þó nokkurn tímann ókeypis. Hjálpin er háð tekjum og um leið og fólk fer að vinna í sínum málum missir það búseturéttinn og bæturnar lækka. Leigjanda sem ekki vill festa sig í þessari fátæktargildru, standa því aðeins tveir kostir til boða. Annað hvort þarf hann að sætta sig við að þurfa að borga töluvert hærri skatt (dæmigert 300 þ/ári) eða að skuldsetja sig í botn vegna íbúðakaupa. Sú fjárfesting getur þó einnig reynst óheillaspor því ef boginn er spenntur of hátt á hann á hættu að enda sem vaxtaþræll í langan tíma.